전세 계약 기간이 끝나기 전 이사를 가야 하거나, 전세보증금을 다른 사람에게 넘겨야 하는 상황이 생기면 가장 먼저 고민되는 게 "임차인 명의를 바꿔도 될까?"라는 점이에요.
실제로 임차인 변경은 생각보다 자주 일어나는 일이지만, 순서를 잘못 진행하거나 핵심 조건을 놓치면 보증금 반환이나 계약 효력에 심각한 문제가 생길 수 있습니다. 오늘은 전세계약서상 임차인을 바꿀 때 꼭 알아야 할 3가지 핵심 포인트를 알기 쉽게 정리해드릴게요.
1. 임대인의 동의 없이는 절대 진행하면 안 됩니다
전세계약은 법적으로 임대인과 특정 임차인 간의 계약 관계예요. 따라서 중도에 임차인을 바꾸는 건 단순한 이름 수정이 아니라, 계약 당사자가 변경되는 일이기 때문에 반드시 임대인의 동의가 있어야 유효합니다. 만약 동의 없이 제3자에게 전세를 넘기거나 이사만 하고 나가버린다면, 새로 들어온 사람은 법적으로 임차인 지위가 인정되지 않아요.
이는 확정일자나 전입신고를 했다고 해서 해결되는 문제가 아니고, 오히려 임대인이 계약 해지를 주장하거나, 보증금 반환을 거절할 수도 있는 법적 분쟁으로 번질 수 있어요. 따라서 명의 변경이 필요하다면 반드시 임대인과 먼저 협의해 동의를 받는 것이 우선입니다.
2. 계약서를 새로 작성하고 전입신고와 확정일자도 다시 받아야 해요
임차인이 바뀌었다면, 기존 계약서를 수정하는 것이 아니라 새 계약서를 작성하는 방식으로 진행해야 해요. 왜냐하면 계약 당사자가 변경되기 때문에 새로운 계약이 성립되는 것으로 보기 때문이죠.
이 과정에서 기존 계약은 해지되고, 새 임차인과 임대인이 새롭게 임대차계약을 맺는 형태로 진행됩니다. 이때 중요한 것이 바로 전입신고와 확정일자입니다.
새로 들어온 임차인은 본인의 명의로 다시 전입신고를 하고, 새 계약서로 확정일자를 받아야만 전세보증금을 지킬 수 있어요. 기존 임차인이 받았던 확정일자는 더 이상 효력이 없기 때문에, 만약 경매나 압류 등 불의의 상황이 생긴다면 새 임차인은 보호를 받지 못하게 될 수도 있어요.
3. 전세자금대출과 보증보험은 따로 정리해야 해요
기존 임차인이 전세자금대출을 이용한 상태라면, 대출을 반드시 해지하거나 승계 절차를 거쳐야 합니다. 전세대출은 해당 임차인의 소득과 신용을 바탕으로 보증기관이 보증서를 발급하고 실행된 대출이기 때문에, 새로운 임차인에게 자동으로 이전되지 않아요. 따라서 대출기관과 보증기관 모두와 별도의 상담과 심사를 통해 새로운 임차인의 대출을 따로 실행해야 합니다.
실제로 많은 임차인이 이 절차를 누락한 채 보증금만 개인 간에 넘겼다가, 나중에 보증기관에서 보증 책임을 인정하지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 문제를 겪는 경우도 있습니다. 특히 SGI 서울보증이나 HUG 보증을 이용한 경우에는 보증 재심사가 필요할 수 있으니 대출 여부를 확인하고, 반드시 금융기관과 사전 협의하는 것이 중요해요.
명의 변경은 '단순 수정'이 아니라 '재계약'
전세 계약서상의 임차인 변경은 단순한 행정처리가 아니라, 법적 권리와 책임이 바뀌는 민감한 문제입니다. 그렇기 때문에 반드시 임대인 동의 → 새 계약서 작성 → 전입신고 및 확정일자 → 대출 및 보증 정리까지 전 과정을 순서대로 밟아야 안정적으로 명의 변경이 완료돼요.
지금 임차인 변경을 고려하고 계시다면, 혼자서 진행하기보다는 공인중개사 또는 금융기관과 사전 상담을 통해 정확한 절차를 확인하고 준비하시는 걸 추천드립니다. 작은 실수가 보증금을 잃는 결과로 이어지지 않도록, 처음부터 꼼꼼하게 준비하는 것이 가장 안전한 길이에요.
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