주거용 오피스텔 전세계약 시 유의사항, 보증금 날리지 않으려면

월세 부담을 줄이기 위해, 혹은 자가 마련 전까지의 대안으로 주거용 오피스텔 전세계약을 선택하는 분들이 많습니다. 주택보다 진입장벽이 낮고, 교통 접근성도 뛰어난 오피스텔은 특히 1~2인 가구나 사회초년생, 직장인들에게 인기 있는 주거지입니다.

 

하지만 오피스텔은 엄연히 ‘업무시설’로 분류되기 때문에 주택과는 다른 점이 많고, 제대로 계약을 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 위험에 노출되기도 합니다. 그렇다면 실거주 목적으로 오피스텔 전세계약을 맺을 때, 어떤 점을 반드시 확인해야 할까요?

 

 

1. 주거용 허가 여부 확인

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만, 실제로는 주거용으로 사용하는 사례가 매우 많습니다. 이때 반드시 확인해야 할 것이 바로 건축물대장 상 용도입니다.

 

건축물대장을 열람해 보면 해당 오피스텔이 ‘업무시설(오피스텔)’로 되어 있더라도 ‘주거 가능’ 여부가 기재돼 있습니다. 만약 주거가 불가능한 오피스텔이라면, 등본 전입신고가 되지 않거나 확정일자 효력도 제한될 수 있으므로 매우 위험합니다. 확정일자 + 전입신고 = 보증금 보호의 첫걸음이라는 점을 잊지 마세요.

 

 

2. 임대인 소유권과 근저당 설정 확인

오피스텔 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 소유주와 실제 계약자가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 임대인의 근저당 설정 여부는 전세보증금을 보호하는 데 있어 핵심입니다. 만약 이미 오피스텔에 근저당이 다수 설정되어 있고, 보증금보다 선순위 채권이 많다면 경매 진행 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

 

따라서 보증금이 우선순위로 보호받을 수 있는지 반드시 확인하고, 보증금보다 선순위 채권이 많다면 계약을 재고하는 것이 안전합니다.

 

 

3. 전입신고와 확정일자 반드시 받기

주거용 오피스텔 계약에서 가장 중요한 절차 중 하나가 전입신고 및 확정일자 받기입니다. 이 두 가지가 완료되어야 ‘대항력과 우선변제권’을 갖는 세입자 지위가 성립됩니다.

 

만약 전입신고가 불가능한 구조라면, 해당 오피스텔이 사실상 주거용으로 활용되고 있어도 보증금 반환 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문에 해당 물건의 ‘전입신고 가능 여부’를 계약 전 반드시 행정기관(동사무소, 주민센터)에 문의하는 것이 좋습니다.

 

 

4. 전세보증금 반환보증 가입 고려하기

보증금을 안전하게 지키기 위한 가장 현실적인 방법 중 하나는 ‘전세보증금 반환보증(전세보증보험)’에 가입하는 것입니다. 이는 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 상황(파산, 경매 등)에 보증기관(예: HUG, SGI서울보증 등)이 대신 세입자에게 보증금을 지급해주는 제도입니다.

 

다만 오피스텔의 경우 주택과 달리 가입 조건이 조금 더 까다롭고, 건물 용도, 임대인 신용 상태, 대출 현황에 따라 승인 여부가 달라질 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

 

5. 관리비 및 공용부담금 포함 여부 명확히 하기

오피스텔은 공동시설이 많고 관리비가 높은 편이기 때문에 보증금 외 별도로 발생하는 관리비, 전기료, 수도료 등의 부담 구조를 계약서에 명확히 명시해야 합니다.

 

실제로 계약 시 ‘전세’로 표기되어 있지만, 관리비에 난방비, 인터넷, TV 수신료 등이 과도하게 포함되어 있어 실질적 월세 구조가 되는 사례도 많습니다. 계약 전에 관리비 내역을 꼼꼼히 체크하고, 별도 청구 항목이 있다면 구두가 아닌 계약서에 적시하는 것이 안전합니다.

 

 

오피스텔도 철저한 체크가 보증금을 지킨다

오피스텔 전세계약은 주택보다 계약 구조가 다양하고 법적 보호를 받기 위한 조건도 다르기 때문에, 계약 전 반드시 건축물대장, 등기부등본, 전입 가능 여부, 선순위 권리 등을 체크해야 합니다.

 

아무리 저렴한 보증금 조건이라도, 전입신고가 불가능하거나 확정일자를 받을 수 없는 구조라면 절대 계약하지 않는 것이 보증금을 지키는 첫 단계입니다.

 

또한 전세보증보험 가입 여부를 함께 검토하면, 예상치 못한 상황에도 한층 안전하게 대응할 수 있습니다. 오피스텔 전세계약, 절차만 잘 지키면 충분히 안전하고 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 지금 계약을 앞두고 있다면, 지금까지 소개한 항목들을 한 번 더 체크해보세요. 보증금, 돌려받는 게 아니라 지켜야 하는 것입니다.

 

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