전세퇴거자금 대출 조건 집주인이라면 알아야 할 승인 기준

세입자의 전세 보증금을 반환해야 하는데, 당장 목돈이 부족한 상황이라면 전세퇴거자금 대출이 현실적인 해결책이 될 수 있습니다. 하지만 무조건 신청만 한다고 승인되는 것이 아니라, 대출 용도와 서류 요건, 담보 조건, 금융사의 내부 심사 기준 등을 꼼꼼히 충족해야 합니다. 집주인이라면 꼭 알아야 할 전세퇴거자금 대출 승인 조건을 정리해드립니다.

전세퇴거자금 대출이란?

전세퇴거자금 대출은 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 신청하는 담보대출입니다. 기존 주택담보대출과 유사하지만, 대출 목적이 명확하게 ‘전세보증금 반환’이라는 점에서 생활안정자금이나 일반 대환대출과는 성격이 다릅니다.

정부는 임차인 보호를 위해 전세금 반환에 한해 대출 조건을 일부 완화하고 있으며, 최근에는 규제지역 해제와 함께 금융기관의 승인 기준도 다소 유연해졌습니다.

집주인이 확인해야 할 기본 승인 조건

전세퇴거자금 대출을 받기 위해서는 단순히 집주인이라는 사실만으로는 부족합니다. 다음 조건을 충족해야 금융사에서 대출 승인을 받을 수 있습니다.

1. 실거주 또는 실소유 여부 확인

대출 대상 주택이 본인 명의로 등기되어 있어야 하며, 타인 명의이거나 공유지분일 경우 심사에 제한이 생길 수 있습니다.
전세 계약 종료 후 임차인이 실제 퇴거 예정이거나, 보증금 반환 요청이 확인되는 상황이어야 합니다.

2. 임대차계약서 및 반환 요구 내역 제출

세입자와 체결한 임대차계약서 사본
보증금 입금 내역
반환 요청서 또는 계약 만료 관련 자료 → 금융사는 이를 통해 대출 목적이 명확한지 검토합니다.

3. 담보 가치와 기존 대출 비율(LTV)

전세퇴거자금 대출은 일반 주택담보대출과 동일하게 LTV(담보인정비율) 기준이 적용됩니다.
비규제지역 기준 LTV 최대 70~80%, 규제지역은 40~60%까지 가능
기존 주담대가 있다면 잔여 담보 여력만큼만 퇴거자금 대출 가능

4. 소득과 DSR 기준 충족

금융사는 대출자의 소득 대비 부채 상환 능력을 의미하는 DSR(총부채원리금상환비율)도 함께 심사합니다.
1금융권 기준 DSR 40%, 2금융권이나 보험사는 50%까지 허용
소득이 낮거나 기존 대출이 많다면 부부합산 DSR, 대환 병행 전략이 필요할 수 있습니다.

어떤 금융사를 이용할 수 있을까?

1. 시중은행

국민은행, 신한은행, 우리은행 등에서 전세퇴거자금 목적의 담보대출 상품 운영 중. LTV 70%, DSR 40% 적용되며, 5년 고정 혼합금리 기준 연 4.3~5.2% 수준

2. 인터넷은행

케이뱅크, 카카오뱅크는 퇴거자금 + 대환 통합 상품 형태로 최대 10억 원까지 비대면 신청 가능. 빠른 심사와 모바일 접수 가능하지만, DSR 엄격 적용됨.

3. 보험사 및 저축은행

담보 위주 심사로 DSR 부담은 낮지만, 금리는 5.5~6.8% 수준으로 다소 높음. 신용점수보다는 담보상태와 임대차계약 안정성을 중시.

주의할 점과 승인 실패를 막는 체크포인트

전세보증금 반환 목적이 아닌 경우, 대출 거절 가능성 높음
임차인이 실제 거주 중이며 계약이 종료된 상태여야 승인률이 높음
기존 대출과의 중복 여부 확인 필요 → 예: 이미 LTV 상한에 도달한 상태라면 추가 대출 승인 불가
자금 흐름 추적 가능해야 함 → 입금 계좌, 계약금 송금 내역, 보증금 입출금 내역은 가능하면 명확히 분리

전세퇴거자금 대출 조건 Q&A

Q. 세입자가 아직 안 나갔는데도 대출 신청 가능한가요?
A. 가능합니다. 단, 전세 계약 종료일이 임박했거나, 임차인이 보증금 반환 요청 중이라는 증빙이 있어야 합니다.

Q. 기존 대출이 많아도 퇴거자금 대출 받을 수 있나요?
A. DSR 범위 내라면 가능하지만, 부채가 많을 경우 일부 대환 또는 부부합산 소득 전략이 필요할 수 있습니다.

Q. 주택이 공동명의인데 대출 가능할까요?
A. 가능하나 공동명의자의 동의서와 서류 제출이 필수이며, 금융사에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.